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Les critères de décence du logement

mardi 11 juillet 2006 - Aïda Bensaad

L’amicale laïque de Beaubrun organise une réunion, avec la participation de travailleuses sociales de la CAF chargées du relogement, le 13 juillet autour de la question de la décence du logement. Ainsi il me semble utile et nécessaire de donner au préalable une approche assez claire et précise des critères de décence d’un logement et des recours possibles en cas d’indécence avérée.

La définition de la décence du logement est donnée par la loi de 1989, dans son article 6 : un bailleur est tenu de remettre un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Cette notion de décence ne doit pas être confondue avec celle de l’insalubrité. En règle générale, un logement insalubre est un habitat qui présente des risques pour la santé des occupants (ou pour le voisinage) : il s’agit de logements très dégradés et sans confort.
Cette obligation est applicable aussi bien aux logements loués vides ou meublés, à titre de résidence principale, qu’il s’agisse d’un bailleur privé ou social.
Il existe des exceptions, notamment les logements foyers qui sont soumis à une réglementation spécifique. Mais en principe la décence est une règle générale dans le but de protéger un grand nombre de locataires.

En plus de cette loi, il existe le décret du 30 janvier 2002 qui pose les critères de décence d’un logement. Ces critères portent sur la surface minimale, sur le niveau de confort (eau, électricité, sanitaires, chauffage), et ou l’état du logement (gros œuvre, ventilation, luminosité et sécurité des personnes).

Norme de surface et de volume : Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m.

Le confort du logement : Le chauffage : une installation permettant un chauffage normal.
La distribution d’eau : intérieure au logement, il la faut potable, avec un débit et une pression suffisants. Les eaux ménagères et eaux-vannes sont évacuées sans risque de refoulement, ni d’odeur.
Une cuisine ou un coin cuisine
Les installations sanitaires : elles comprennent un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.
Une baignoire ou une douche est requise, assurant l’intimité de la personne et munie d’eau chaude et froide.
Logement d’une seule pièce : l’équipement sanitaire peut se limiter à un seul WC, même extérieur au logement, situé sur le pallier, ou dans le même bâtiment et facilement accessible.
L’électricité : le réseau électrique permet un éclairage suffisant de toutes les pièces et accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers indispensables à la vie quotidienne.
L’état du logement : sécurité physique et santé des locataires doivent être assurées.
Le gros œuvre : le clos et le couvert sont assurés. Cela concerne la solidité, la protection contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture protègent des infiltrations d’eau.
Les dispositifs de retenue des personnes (gardes corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) ; ils doivent être en bon état.
Les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements des logements : en état de conservation et d’entretien, ils ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
La ventilation, la luminosité, l’éclairement naturel des pièces principales doivent être suffisants.
Le logement ne doit pas être frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Si le logement ne répond pas aux normes de décence, des actions peuvent être engagées par les locataires auprès des juridictions civiles. Pour cela, il faut s’adresser au greffe du Tribunal d’Instance. Pour constituer le dossier de justice, il faut disposer d’éléments prouvés :
-  demander une visite de contrôle auprès des services d’hygiène ou de la DDASS
-  ou constat d’huissier : l’acte est payant mais peut-être pris en charge par l’aide juridictionnelle (le locataire dispose de 3 mois pour monter le dossier).

Quand les rapports des services d’hygiène sont détaillés et les désordres importants, les tribunaux demandent à ce que soient réalisés les travaux.
Quand les rapports sont peu précis (ou estimés peu précis), et les désordres peu probants, les tribunaux peuvent demander une expertise. Cette démarche peut durer longtemps.
L’expert judiciaire qui intervient doit :
-  énumérer les travaux obligatoires à réaliser pour que le logement corresponde aux critères de décence
-  fixer le coût des travaux
-  fixer la valeur locative du logement dans l’état
-  préciser « le trouble de jouissance » dont le montant sera apprécié par le tribunal
C’est à partir de ce rapport que le juge fixe l’éventuelle diminution de loyer.
Il convient de noter qu’en cas de litige sur la notion de « décence » du logement :
Un ou plusieurs locataires peuvent donner mandat à une association oeuvrant pour la défense des personnes en situation d’exclusion par le logement, afin qu’elle agisse en justice en (leur) son nom.
Cela est donc possible :
-  pour plusieurs locataires ayant un litige ayant une origine commune avec le même bailleur
-  ou pour un locataire unique ayant un litige individuel avec ce bailleur

Aïda BENSAAD

Forum

Date par Message
26/06 Robin Les critères de décence du logement

Bonjour nous vivons dans un logement que je qualifierai de "plus qu’indescent" avec 3 enfants dont un petit garçon autiste et personne ne réagit, nous avons créé un site internet http://monhlm.ifrance.com/ afin que tous puissent voir l’état de notre logement. Un forum est également disponible afin que nous puissions vous informer des suites de cette affaire.

Mon HLM

21/06 Robin Les critères de décence du logement
Bonjour nous vivons dans un logement que je qualifierai de "plus qu’indescent" avec 3 enfants dont un petit garçon autiste et personne ne réagit, nous avons créé un site internet http://monhlm.ifrance.com/ afin que tous puissent voir l’état de notre logement. Un forum est également disponible afin que nous puissions vous informer des suites de cette affaire.
Sur le Web : Mon HLM
13/03 vezilier julien Les critères de décence du logement
bonjour ;mon frére vit dans un appartement que je pense insalubre avec en prime un loyer vraiment indescent. que doit on faire ?peut-il arreter de payer son loyer exorbitant compte tenu de l etat de son appartement en attendant des travaux de renovation. si on fait venir un expert pour constater la descense de l appartement combien cela me coutera t-il ? en attendant votre réponse ;merci d avance
14/03 Georges Günther Les critères de décence du logement

Il ne faut pas décider d’autorité d’arrêter de payer votre loyer. Vous vous mettriez en tort.
Par contre vous pouvez appeler le bureau d’hygiène présent sur votre ville ou votre département. Il ont des inspecteurs dit d’insalubrité. Les inspecteurs se rendent sur place, dans l’appartement, pour procéder à un diagnostic. Durant cette opération, ils sont tenus de relever tous les indices ou éléments pouvant être considérés comme insalubres. Le diagnostic est adressé aux diverses personnes concernées, locataire et propriétaire. Si au vue de ce document, le logement est manifestement insalubre conformément aux dispositions du règlement sanitaire départementale et du Code de santé publique, le service du bureau d’hygiène peut obliger le propriétaire à réaliser des travaux de rénovation, sous peine de poursuites judiciaires.
L’intervention du Bureau d’hygiène est gratuite.

Allez lire l’article sur ce site "Qui contacter pour traiter son appartement contre les blattes ?"
Vous pouvez aussi procéder comme indiquer à l’article "REGLEMENT DES LITIGES Procédure juridique légale"

Georges Günther

8/02 rosered92 Les critères de décence du logement

bonjour, il est dit je cite : "-Norme de surface et de volume : Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m."

mais il ;n est pas notifié pour combien de personne(s) ? mous, nous vivons a 5 dans un F2 de 48m², je ne sais pas si c’est legal ou non ? et lorsque je demande un nouveau logement etc a la mairie , au Maire, aux adjoints au Maire et aux HLM, on ne me repond meme pas. merci d avance


Sur le Web : normal ?
14/02 Georges Günther Les critères de décence du logement
Votre logement est considéré comme surpeuplé. Vous devriez contacter le service d’hygième de votre ville ou la DDASS ou un travailleur social qui peut vous inscrire sur la liste des demandeurs prioritaires. Mais compte tenu de la pénurie de logement sociaux il n’est pas sûr que vous puissiez obtenir même en étant sur cette liste un logement dans un bref délai. Georges Günther

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